股票财务杠杆 黄欣伟：最终为了“麦蒂”
“麦蒂”当然不是指姚明在休斯敦火箭对的那个带头大哥股票财务杠杆，它的谐音是卖地。
进入2025年，上海楼市的种种迹象都是积极的：二手房成交量稳重有升、新房日光盘也在继续、单日成交“破千”频频、土拍市场上“三天两头”出地王，随着传说中的“三月再出强刺激政策”的时间节点临近，一切都在向好。
站在乌泱泱购房大军的对面，楼市管理方心情应该也不错：政策制定见了效果、财政收入鼓了荷包、购房者“人来疯”苗头又起，这一切预示着继续下去的信心，他们的终极达成——是为了卖地。
一、上海楼市地王扎堆的背后
2月下旬，位于徐汇滨江的绿城潮鸣东方项目，从公布案名到售楼处公开，营销锣鼓由远及近，它的备受关注是因为——2024年的上海楼市地王，面粉价格达到了13.1万/㎡；由此及彼，2024年12月宸嘉发展拿下的12.6万/㎡的徐汇龙华地块，今年也是大概率要上市销售的。
展开剩余87%而差不多在同时，上海今年一批次土拍红盘报收：不仅是当天4块地起总成交达到159.2亿，整体溢价率超33%，其中热度最高的虹口地块，竞拍超过180轮，溢价率达38.2%，成交楼面价11.75万/㎡，成为虹口新地王。
还没消停几天=，上海就又“悄悄地”拍出了“老静安+南京西路”地段优势叠加的某个地块，楼面价更是令人咋舌地达到了16.23万/㎡，新晋加冕上海新单价地王，当然也是无可争议的全国冠军。
这不，三月刚到，上海今年的第二批次土拍迫不及待，嘉定又低调地拍出了3.19万/㎡的区域地王，紧接着又有包括新杨思某地块被摆上了二批次土拍的镶金托盘，虽然因为受制于地段新贵的属性，上海地王难以企及但是来个“规定时间规定地点”的浦东地王，还是不成问题。
在上海楼市2024年的几大救市狠招中，“放开土拍上限”绝对算是B端强心针，别以为这和普通购房者的关联是间接的，事实上也就是温水煮青蛙的必有远虑，毕竟和楼市一起成长发育起来的购房者，面粉和面包的逻辑还是心知肚明的。
地王“上瘾”的背后，当然是房企对于上海楼市作为中国最高地位的用脚投票，曾经多家竞买的热闹又重现，但也和供给侧优化脱不了干系：相比郊区（土地）疯狂上市的前两年，近期上海楼市的上架地块，更集中表现为：地段好、面积小、醇度高，看似成交单价在搞军备竞赛但总价可控，房企未来的周期也可以相对而言“短平快”，所以地王扎堆的背后——好货引来好下家。
我们小时候被“三岁看八岁，八岁看到老”的典型场景之一是观摩一个小朋友的吃相：如果先吃素菜把肉留到最后，以后是个懂得先苦后甜的顾家孩子；反之则要担心会不会是好逸恶劳好吃懒做坐吃山空的预兆，上海楼市在当下顾不上荤素搭配更顾不上旁敲侧击，止跌企稳最要紧。
二、新房从限价到人工涨价，捉放曹也是为了卖地
之所以用“一切为了卖地”做标题，土拍的终端消费者还是购房者，所以房企举牌争得脸红脖子粗，和房企业绩&团队生存等微观相比，几十甚至上百万上海楼市的购房者才是最终接盘群体，回顾过去10年对于楼市态度的变迁也可以被统筹到卖地这个范畴。
2016年开始的限价，直接导致楼市“一二手倒挂”的怪相：外立面更新、户型更合理、配套更完备的新房，居然价格低于路面开裂、设施陈旧、管理混乱的二手房社区，除了后者背后依附的诸多教育医疗资源在撑腰之外，新房被“按住上市价格”的不合理，是为了什么？
过去三年，上海楼市的所谓价值回归，是以二手房随行就市来呈现的，看起来属于“一个愿打一个愿挨”的市场行为，对应的是新房定价继续铁板一块，只是从外环外一路逼近中环的“一二手倒挂逐渐消失”也是以新房岿然不动为锚定载体，二手房东对于“没人管”的呼声被听之任之，是为了什么？
随着经济高增长周期的放缓，上海楼市的主力成交指望从基数更大的刚需转向了存量改善群体，面对倒挂优势不再索性通过赋予新房“人工涨价”的方式来提升新房消费群体的信心，并逐步松动了新房限价，对新房定价的态度逐渐转变，是为了什么？
除了市中心个别项目或稀缺性或倒挂尚存，大多数项目通过开设渠道分销来成交，虽然新房涨价已经没有去意已决没有回头箭，但在实操执行中：渠道通过返佣给购房者实现降价的擦边球也是各方看透不说透，面对限价即将放开的传言，“涨价要放开，降价要控制”，是为了什么？
前两年还口口声声【城市更新不许大拆大建】，但如今也不断传来东安新村动迁款达到13万一平&青浦郊区某地集中动迁的消息，其实都是去库存之下的精准施策，前者是应对即将到来的2025年市中心供应放量&后者是为库存重地五大新城投放就近的购房需求，近期也有“改不一定比拆更划算”的舆论开始造势，是为了什么？
保新房、保新房、保新房，只有新房卖得掉，房企才会有信心到土拍市场血拼。
新房定价政策的过山车，其实来自于购房者决策的见招拆招：
嫌它贵不买？那就把新房价格“按住”，让它比旧房子还便宜，买到就赚到；
买涨不买跌？那就每一批次让新房涨几个百分点，让涨价预期重新被点燃。
虽然说“新房交付了就变成二手房”，就要面临今天二手房百舸争流的供大于求，但只要预期能够兜得住，上海土拍零流拍的纪录还将延续，一切都为了卖地。
都说手心手背都是肉，只是“肉与肉还有部位不同所以被重视程度不同”，所以二手房东的愤怒却无可奈何，可以被理解但却是他们当下（乃至未来）的宿命：他们在楼市中收获过巨大的整体红利，如今需要他们自行做出平仓决策：赚不赚钱靠时代，赚多赚少靠自己。
至于这几年的打新摇号投资客，则只能自洽了。
三、也别妖魔化卖地，城市建设需要卖地造血
都在诟病土地财政，但当下也的确没有更好的路径可以依赖，所以卖地还会长期存在，就算心中有着科创的“白月光”，土地财政的“朱砂痣”也要慢慢褪却。去问人工智能：“请从正面角度，阐述一下土地财政的好处”，虽然少不了冠冕堂皇，但事实上的确如此，地方政府卖地是推动经济发展和城市建设的重要手段，具有多方面的积极作用：
（一）增加财政收入：土地出让收入是地方政府的重要财源，能够为基础设施建设、公共服务和民生项目提供资金支持，促进地方经济发展。
（二）推动城市发展：通过土地出让，地方政府可以合理规划城市布局，吸引投资，推动产业升级和城市功能完善，提升城市竞争力。
（三）吸引投资与就业：土地出让为企业和开发商提供了发展空间，带动投资增长，创造就业机会，促进经济活力。
（四）改善基础设施：土地出让收入可用于道路、交通、水电等基础设施建设，提升居民生活质量，优化城市环境。
（五）促进房地产市场健康发展：合理的土地供应有助于稳定房地产市场，防止房价过快上涨，满足居民的住房需求。
（六）推动产业升级：地方政府可通过土地出让吸引高新技术产业和现代服务业，推动经济结构优化和产业升级。
（七）提升土地利用效率：通过土地出让，地方政府能够优化土地资源配置，提高土地利用效率，减少闲置和浪费。
（八）促进区域协调发展：土地出让政策可以引导资源向欠发达地区倾斜，缩小区域差距，推动均衡发展。
看起来都是永远正确的废话，但土地财政过去被过于妖魔化也的确不合理，作为基建大国且恒产者恒心的观念更深地骨，通过卖地来筹措城市建设、发展、公用乃至居民福祉的收入来源，当然卖地这件事如果能处理或改善好节奏、投放、流通、循环和监管这些方方面面，不再一哄而上不再效率低下，卖地更该被客观积极地看待。
至于购房者，作为卖地的终端消化端口，也不应该把卖地当成事不关己。
至少可以换位思考到管理部门立场，提前研判未来区域的发展、规划、布局、市政、配套股票财务杠杆，由此作为购房与否、区域选择、产品比对的功课前置，有助于预判楼市的政策出牌方向，从而在这个薄情的楼市继续深情地活着。
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